¿Mejor comprar una vivienda o vivir de alquiler?
Esta es una de las preguntas más habituales cuando queremos independizarnos de nuestros padres, o bien cuando llevamos años pagando el alquiler y nos da la sensación de estar tirando el dinero a la basura, dado que pagar religiosamente el alquiler no nos proporciona el acceso a ninguna propiedad como sí lo hace el pago de la hipoteca.
Muchas personas y familias no pueden asumir los costes iniciales de una hipoteca. Para tener acceso a una hipoteca necesitamos tener una importante capacidad de ahorro y estabilidad laboral, algo que la mayoría de jóvenes de entre 20 y 30 años no tiene, y eso nos plantea una serie de preguntas que vamos a ir resolviendo paso a paso.
¿Por qué es difícil comprar una vivienda?
Ante los altos precios de la vivienda en las principales ciudades españolas, y los bajos salarios de los más jóvenes, resulta difícil conseguir el ahorro suficiente para solicitar una hipoteca y comprar una vivienda.
Cuando ni las personas jóvenes ni las personas adultas tienen la capacidad económica para comprar una vivienda, sólo tienen una opción: Alquilar.
Ventajas e inconvenientes de ALQUILAR una vivienda
En el siguiente apartado podrás encontrar las principales ventajas e inconvenientes de vivir de alquiler en una casa o un piso. Presta atención a los puntos que analizaremos para que puedas tomar la mejor decisión para tu caso.
Ventajas de alquilar una vivienda
Entre las principales ventajas de vivir de alquiler, encontramos su baja inversión inicial y su elevada flexibilidad si queremos cambiar nuestra residencia.
1. Baja inversión inicial
No tener que hacer una gran inversión inicial es una de las principales ventajas de alquilar frente a la compra de una vivienda.
Por regla general, ningún banco ofrece hipotecas superiores al 80% del precio de la vivienda. Además se deben pagar numerosos impuestos relacionados con la compra de la vivienda, como los gastos de tasación del inmueble, el notario y los impuestos directos, que suelen sumar el 15% del precio de compra.
Este gran desembolso inicial es una de las principales barreras de entrada de muchos inquilinos para acceder a una vivienda de propiedad.
2. Flexibilidad
Otra de las ventajas del alquiler es su alto grado de flexibilidad si quieres realizar un cambio de residencia, bien sea por motivos laborales o por una decisión personal.
El plazo de tiempo para cambiar de residencia en caso de que estés pagando un alquiler, suele ser de unos días o pocas semanas, mientras que si tuviéramos esa vivienda en propiedad, el tiempo que podría pasar hasta venderla puede superar tranquilamente un año.
Inconvenientes de alquilar una vivienda
Por otro lado, alquilar también tiene inconvenientes que debemos tener en cuenta. El primero es que las mensualidades no van destinadas a algo de nuestra propiedad, y por lo tanto, no podemos vender ni alquilar para rentabilizar nuestra compra.
1. No es de tu propiedad
El pago del alquiler va a fondo perdido, es decir, ese pago mensual no sirve para poseer la vivienda, sólo te permite hacer usufructo del inmueble durante un tiempo determinado. Si dejas de pagar, tienes que buscarte otro sitio.
Según los estudios de Caixabank Research, se estima que el 49% de los inquilinos tienen suficientes ingresos para comprar una vivienda, pero sólo el 13% tiene suficientes ahorros para realizar la inversión inicial que requiere la compra.
Estos datos nos plantean un problema circular importante. Si vives de alquiler, tendrás poca capacidad de ahorro, y si tienes poca capacidad de ahorro va a ser muy complicado ahorrar suficiente dinero como para acceder a las condiciones hipotecarias que exige la compra de una vivienda.
2. No puedes rentabilizar su venta
Seguramente hayas escuchado en alguna comida familiar que antes comprar una casa era mucho más barato. Una casa que hace 30 años costaba 200.000€, a día de hoy puede costar el doble o incluso el triple en función de su ubicación.
Esto sucede porque el precio de los bienes y servicios suben con el tiempo por el efecto de la inflación, y algunos bienes de primera necesidad como las viviendas aumentan su valor de forma constante a lo largo de los años.
La inversión en vivienda es el tipo de inversión más utilizada por las familias españolas. Muchas de estas familias han podido rentabilizar la compra de la vivienda a lo largo de los años, vendiendo muy por encima de su precio de compra.
Ventajas e inconvenientes de COMPRAR una vivienda
Si estás pensando en comprar una vivienda, es importante tener en cuenta que el Banco de España sugiere que es mejor comprar una vivienda que alquilar. No obstante, el endurecimiento de las condiciones para acceder a una hipoteca desde la crisis inmobiliaria de 2007 han dificultado su acceso a un gran número de familias.
Ventajas de comprar una vivienda
La adquisición de un bien que pasa a ser de tu propiedad, y la posibilidad de alquilar o revender la vivienda por un precio superior son dos de las principales ventajas de comprar un piso o una casa. Las analizamos a continuación:
1. Es de tu propiedad
Si no estás en el pequeño grupo de personas que puede hacer frente a la compra de un inmueble con sus ahorros disponibles, vas a necesitar acudir a un banco para solicitar una hipoteca. En este último caso, no serás pleno propietario de la vivienda hasta que finalice el pago de la hipoteca, al cabo de unos 20 o 30 años.
Si eres una persona joven y tienes ahorros, la compra de una vivienda puede ser una buena opción dado que dejarás de pagar la hipoteca mucho antes. Por contra, si decides estar siempre de alquiler, puedes pasarte el resto de tu vida (unos 50 o 60 años) pagando mensualmente por vivir en un sitio que no es de tu propiedad.
Si sumamos el dinero que nos gastaríamos viviendo de alquiler durante toda nuestra vida, seguramente podríamos haber comprado 3 o 4 viviendas de propiedad.
2. Vivienda como inversión
Si has comprado una vivienda y ya dispones de otra propiedad, la puedes alquilar para conseguir un sobresueldo de forma mensual y recurrente. Las dos formas más habituales para rentabilizar una vivienda son el alquiler a personas o familias mediante contratos de 3 a 5 años, o bien el alquiler turístico mediante plataformas como AIRBNB.
Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del cuatro trimestre de 2019 es del 3,8%. Eso significa que si alquilamos un piso de 300.000€, obtendremos 11.400€ brutos anuales, lo que equivale a 950€ mensuales.
Otra de las formas para rentabilizar la compra de una vivienda es comprando a buen precio, y vendiendo por encima de nuestro precio de compra al cabo de unos años.
Inconvenientes de comprar una vivienda
Entre los inconvenientes de comprar una vivienda encontramos su alta inversión inicial y la incertidumbre del mercado laboral, lo cual puede dificultar el pago de las mensualidades durante el tiempo que dura la hipoteca.
1. Alta inversión inicial
Como hemos señalado a lo largo del artículo, una de las principales desventajas de comprar una vivienda es su elevada inversión inicial, lo cual exige un nivel de ahorro elevado para hacer frente a los gastos del notario, del registro de la propiedad, el IVA del 10%, Actos Jurídicos Documentados e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, gastos de tasación del inmueble, etc.
Si al elevado precio de la vivienda de muchas ciudades le sumamos la baja capacidad de ahorro de las familias, la compra de una vivienda se plantea como algo realmente complicado de conseguir en el medio plazo, pues requiere de ahorro y tiempo para disponer del capital total.
2. Incertidumbre en el mercado laboral
Otro de los problemas de comprar una casa es la incertidumbre del mercado laboral. Si tenemos que hacer frente a unas cuotas mensuales durante 20 o 30 años, es importante contar con un trabajo estable que te aleje del riesgo de impago.
Si pasas demasiado tiempo por una situación económica complicada y no puedes hacer frente a la hipoteca de tu casa, puedes acabar perdiendo tu vivienda.
Referencias bibliográficas
Precio de la vivienda nueva en españa, Sociedad de tasación.
El modelo inmobiliario español y sus consecuencias, José Manuel Naredo, Comunicación en Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), Université París 12 Val-de-Marne, 2010.
Los límites de la hora liberal: El problema de la vivienda, en Economistas frente a la crisis, Jose Candela Ochotorena.
El préstamo hipotecario y los tipos de interés, en Euroresidentes.com.
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